Анализ рынка коммерческой недвижимости за 2 квартал 2017 года
Прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости
В 2017 году рынок коммерческой недвижимости останется под воздействием отрицательных внешних факторов, которые негативно влияют на все отрасли экономики страны.
Аналитики рынка коммерческой недвижимости (RRG, Knight Frank, S.A. Ricci, Colliers, JLL) выделяют пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2017 г.:
Тенденция 1: Продолжающееся снижение инвестиционной активности.
Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов, особенно иностранных, на рынке. Преобладающей категорией инвесторов станут «охотники», скупающие активы по существенно сниженным ценам, вынужденно выставленные на продажу.
Тенденция 2: Падение ставок аренды и цен продажи объектов.
Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов продолжат демонстрировать отрицательную динамику. Позитивный прогноз предусматривает нулевое движение ценовых показателей.
Тенденция 3: Окончательный переход на рублевое ценообразование.
В 2017 году полностью завершится процесс перехода на рублевое ценообразование.
Тенденция 4: Перепрофилирование и реконцепция объектов.
Перепрофилирование затронет, преимущественно, сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Можно ожидать, что уже построенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные — полный перевод не допускается законодательством. В свою очередь, перспективные проекты возведения офисов могут быть заменены жилыми.
Тенденция 5: Развитие «защищенных» форматов торговой, офисной и складской недвижимости.
Уменьшить вакантность офисной недвижимости позволит соблюдение бизнес-центрами адекватной ценовой политики. Что касается складов — пустовать не будут комплексы built-to-suit, а также складские комплексы предлагающие помещения в более мелкой «нарезке».
Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, ключевые эксперты-аналитики не предрекают рынку коммерческой недвижимости особых потрясений. Скорее всего, его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой. Согласно базовому сценарию обновленного прогноза Министерства экономического развития, признаки выхода экономики России из рецессии ожидаются не раньше окончания 2017 г. Однако рынку коммерческой недвижимости понадобится не менее двух лет для выхода в показатели роста.
Инвестиции в недвижимость
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в первой половине 2017 г., по данным S.A. Ricci, составил около $1,8 млрд. Этот показатель уступает как первому, так и второму полугодию 2016 года - на 25% ($2,4 млрд.) и 37% ($3 млрд.) соответственно.
Около 82% инвестиций приходится на столичный регион. Общий объем реализованных сделок в Москве и Московской области превысил $1,5 млрд. Столица остается наиболее крупным профессиональным и потому привлекательным рынком как для российских, так и зарубежных инвесторов.
В первом полугодии 2017г. рекордный объем инвестиций наблюдался в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. В общем объеме инвестиций доля Северной столицы превысила 16% и составила $ 306 млн. в абсолютном выражении, что является наибольшим показателем с 2012 года.
Наиболее значимые сделки I полугодия 2017
- Прибретение компанией «Фармстандарт» ТЦ «Горбушкин двор» общей площадью 60 тыс. кв. м. Покупка торгового центра обошлась в $ 508 млн.
- Приобретение банком «ВТБ 24» части башни «Евразия» -14,7 тыс. кв. м. Сумма сделки составляет порядка $270 млн.
- Покупка альянсом российско-китайских инвесторов Fosun Eurasia Capital & Avica Торгового дома «Центральный военный универсальный магазин» (ТД «ЦВУМ») стоимостью порядка $180 млн.
- Приобретение региональным девелопером Malltech (ранее «РосЕвроДевелопмент») ТРЦ «Лето» у Hals Development, сумма сделки оценивается в $170 млн.
Наиболее привлекательными в I полугодии 2017г. оставались объекты офисной недвижимости - в данный сегмент инвестировано более $1 млрд.
Лидерами по инвестициям в коммерческую недвижимость остаются финансовые компании - 52% от общего объема, более $962 млн. в абсолютном выражении. В аналогичном периоде 2016 г., объем инвестиций финансовых компаний составил $1 млрд.
Качественные бизнес центры продолжают оставаться основным сегментом инвестиций в коммерческой недвижимости. В I полугодии 2017 г. объем инвестиций в офисную недвижимость составил $1 млрд., что на 45% меньше аналогичного периода 2016 - тогда инвестиции в офисную недвижимость составили $1,8 млрд. Необходимо отметить, что большая часть средств в офисном сегменте в I полугодии 2017 г. была направлена в качественные (класс А и В+) бизнес-центры Москвы и Санкт-Петербурга.
Ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. Ориентиром для игроков рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров Москвы, 11-12,5% для складов; в Петербурге - 9,5-11,5% для офисов и торговых центров, 11,5-13,5% для складов.
В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост - от 0,5% до 2%, что станет базисом для роста рынка недвижимости.
Краткий анализ рынка офисной недвижимости
Офисный сегмент, попавший из-за кризиса в достаточно затруднительное положение, показал во II квартале 2017 года обнадеживающие результаты.
По итогам I полугодия 2017 года общий объем площадей в классе А составил 4 613 тыс. кв. м.
В целом положение в высококлассном сегменте рынка было стабильным, средняя ставка выросла на 4,2% и составила 23 760 рублей за 1 кв. м в год, а уровень вакансии снизился до 21%.
В классе В крупных открытий не состоялось, объем квадратных метров составил 10,1 тыс. кв. м. Свободных площадей на конец полугодия здесь было 12,6% и ценник стал выше на 15,4% и составил 15 240 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
Класс С (бывшие производственные предприятия, НИИ) во II квартале 2017 года показал положительную ценовую динамику - стоимость квадратного метра здесь выросла на 5,5% до 11 040 рублей за 1. кв. м. и уровень вакансии был традиционно самым низким, средний показатель составил - 10%.
Краткий анализ рынка складской недвижимости
Очевидную положительную динамику показал во II квартале 2017 года складской сегмент.
Пополнение новыми квадратными метрами привело к снижению ставок:
в классе А они сократились - на 0,2%
в классе В - на 5,3%
Класс С складского сегмента сохранил свои позиции.
Одновременно, повысилось число заполненных площадей:
в классе А вакансия снизилась до 13,2%
в классе В до 11,4%.
В классе С вакансия осталась стабильной на уровне 10%.
Общая ситуация на рынке
Банк России продолжает последовательно снижать ключевую ставку: с 9,75% (март) до 9,25% (май) и до 9,0%(июнь) годовых.
Средний курс доллара за 2 кв.2017 г. составил 57,20 руб., сократившись на 2,5% по сравнению со средним показателем за 1 кв. 2017 г.
Уровень инфляции с начала года (янв.- май) - 1,7% против 2,9% (янв.-май 2016 г).
Уровень годовой инфляции - 4,1% (май).
Оборот розничной торговли Москвы в январе-мае практически не изменился по сравнению с тем же периодом 2016 г (99,8%) и увеличился в мае - 101,8% (к маю 2016 г). Отмечается сокращение оборота общественного питания - 89,6% в январе- мае 2017 г. и 90,4% в мае 2017 г. к соответствующим периодам 2016 г.
По данным на апрель 2017 г. среднедушевой доход в Москве составил 63,8 тыс. руб. С февраля по апрель реальные доходы населения показывают ежемесячный рост, однако по
сравнению с прошлым годом динамика отрицательная - 99,3% в апреле 2017 г. к апрелю
2016 г.
Индекс потребительских настроений* в Москве в отчётном периоде составил 104 пункта,
сократившись на 3 единицы по сравнению с предыдущим кварталом.
По материалам исследования потребительских настроений GfK
Для определения уровня цен на объекты коммерческого назначения г. Москвы, нами были исследованы предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов и кафе, которые были представлены продавцами во II квартале 2017 года на открытом конкурентном рынке.
Диаграмма №1. Статистические показатели стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года, руб.
Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы можно условно разделить на помещения офисно-торгового назначения, общественного питания, производственно-складского назначения, отдельностоящие здания, помещения свободного назначения, автосервисы (СТО).
Диаграмма №2. Средняя стоимость продажи 1 кв. м. коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения, руб.
Таблица №1. Средние значения цен предложений коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года.
| Назначение объекта | |||||
| Офисное помещение | 495 906 | 31 210 | 4 057 338 | 144 513 | 217 520 |
| Торговое помещение | 612 793 | 11 423 | 3 832 866 | 199 319 | 448 627 |
| 497 422 | 440 405 | 560 804 | - | 491 057 | |
| Помещение свободного назначения | 329 162 | 34 152 | 1 232 201 | - | 167 965 |
| Автосервис (СТО) | 96 202 | 4 788 | 149 475 | - | 118 784 |
| 57 243 | 14 999 | 174 397 | 79 728 | 48 950 | |
| Отдельностоящее здание | 213 634 | 21 461 | 2 989 611 | 249 163 | 122 880 |
По результатам анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы было выявлено, что максимальная стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежит торговым помещениям и составляет 612 792 руб., затем идут помещения общественного питания - 497 422 руб., офисные помещения - 495 906 руб. и помещения свободного назначения - 329 162 руб. Средняя стоимость 1 кв.м отдельностоящего здания составляет 213 634 руб. Минимальные средние стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежат автосервисам (СТО), которая равна 96 202 руб. и производственно-складским помещениям - 57 243 руб.
Диаграмма №3. Структура предложения о продаже коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения.
Во II квартале 2017 года в г. Москве наибольшее число предложений приходилось на офисные помещения (46%), торговые помещения (29%) и отдельностоящие здания (12%). Минимальное количество предложений о продаже приходится на: помещения свободного назначения (5%), производственно-складское помещение (4%), автосервис (СТО) (2%), помещения общественного питания (1%).
Диаграмма №4. Средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.
Таблица №2. Средние значения цен предложений коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от округа.
| Округ | Среднее значение цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. | Минимальное значение цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. | Максимальное значение цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. | Значение моды цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. | Значение медианы цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. |
| ЗАО | 174 826 | 23 653 | 307 257 | - | 154 955 |
| ВАО | 335 519 | 47 825 | 1 232 201 | - | 142 379 |
| ЦАО | 727 200 | 21 461 | 4 057 338 | 249 163 | 491 115 |
| САО | 144 789 | 4 788 | 298 950 | 199 319 | 142 004 |
| СВАО | 340 951 | 37 960 | 2 088 320 | 94 669 | 156 455 |
| СЗАО | 453 888 | 52 036 | 1 648 607 | - | 358 024 |
| ЮВАО | 390 831 | 14 999 | 2 650 394 | 100 265 | 137 908 |
| ЮАО | 332 196 | 25 730 | 1 750 026 | 154 898 | 179 531 |
| ЮЗАО | 378 432 | 11 423 | 1 654 607 | 1 010 210 | 148 898 |
| ЗелАО | 80 727 | 74 766 | 84 689 | - | 82 727 |
Во II квартале 2017 г. максимальная средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости в г. Москве приходится на объекты, расположенные в Центральном административном округе (ЦАО), средняя стоимость 1 кв.м составляет 727 200 руб. В Северо-Западном административном округе средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости составляет 458 888 руб., затем идет Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) - 390 831 руб. Средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости в Юго-Западном административном округе равна 378 432 руб., в Восточном административном округе (ВАО) - 335 519 руб., в Южном административном округе (ЮАО) - 332 196 руб. Самые минимальные средние стоимости были зафиксированы в Западном административном округе (ЗАО), равный 174 826 руб., Северном административном округе (САО) - 144 789 руб. и Зеленоградском административном округе (ЗелАО) - 80 727 руб.
Согласно проведенному анализу рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, было выявлено, что во II квартале 2017 г. наибольшее число предложений о продаже принадлежало Центральному административному округу (ЦАО) 34%. Второе и третье места по количеству предложений о продаже принадлежат Юго-Восточному (ЮВАО) и Юго-Западному (ЮЗАО) административным округам: 12% и 10% соответственно. Северо-Восточному (СВАО) и Южному (ЮАО) административным округам принадлежит по 9% от общего числа предложений о продаже коммерческой недвижимости г. Москвы. Наименьшее количество предложений о продаже имеют такие административные округа как: Восточный (ВАО) - 7%, Западный (ЗАО) - 6%, Северо-Западный (СЗАО) - 6%, Северный (СВАО) - 5% и Зеленоградский (ЗелАО) - 1%.
Диаграмма №5. Структура предложения о продаже коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.
Рынок аренды коммерческой недвижимости
Для определения уровня арендных ставок на объекты коммерческого назначения г. Москвы, нами были исследованы предложения о сдаче в аренду зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов и кафе, которые были представлены продавцами во II квартале 2017 года на открытом конкурентном рынке.
Диаграмма №6. Статистические показатели среднего значения арендной ставки коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года, руб.
Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы можно условно разделить на объекты помещения офисно-торгового назначения, общественного питания, производственно-складского назначения, отдельностоящие здания, помещения свободного назначения, автосервисы (СТО).
Диаграмма №7. Величина средней арендной ставки за 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения, руб.
Таблица №3. Средние значения арендных ставок коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года.
| Назначение объекта | Значение арендной ставки предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | ||||
| Офисное помещение | 350 982 | 3 786 | 8 399 985 | 11 980 | 24 073 |
| Торговое помещение | 62 344 | 4 973 | 1 362 513 | 20 005 | 42 835 |
| Помещение общественного питания | 23 770 | 3 786 | 64 987 | - | 17 179 |
| Автосервис (СТО, автозаправка) | 7 735 | 4 182 | 14 762 | 4 803 | 7 177 |
| Производственно-складское помещение | 6 314 | 2 543 | 20 586 | 5 481 | 4 973 |
| Отдельностоящее здание | 570 068 | 4 973 | 4 812 053 | - | 23 706 |
По результатам анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы было выявлено, что максимальная величина арендной ставки 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежит отдельностоящим зданиям, средняя арендная ставка составляет 570 068 руб./год, затем идут офисные помещения - 350 982 руб./год. Средняя арендная ставка 1 кв.м торгового помещения составляет 62 344 руб./год. Минимальные арендные ставки 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежат помещениям общественного питания, равные 23 770 руб./год, автосервисам (СТО) - 7 735 руб./год и производственно-складским помещениям - 6 314 руб./год.
Диаграмма №8. Структура предложения аренды коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения.
Во II квартале 2017 года в г. Москве наибольшее число предложений по аренде коммерческой недвижимости приходилось на офисные помещения (56%) и торговые помещения (30%). Остальные предложения по аренде принадлежали: производственно-складским помещениям (7%), автосервисам (СТО) (3%), отдельностоящим зданиям (2%) и помещениям общественного питания (1%).
Диаграмма №9. Средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.
Таблица №4. Средние значения арендных ставок коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от округа.
| Округ | Среднее значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | Минимальное значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | Максимальное значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | Значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | Значение арендной ставки п за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год |
| ЗАО | 121 252 | 4 634 | 5 589 009 | 11 980 | 15 992 |
| ВАО | 22 781 | 4 803 | 106 352 | 4 973 | 14 410 |
| ЦАО | 366 801 | 5 990 | 8 399 985 | 24 977 | 30 007 |
| САО | 378 784 | 2 543 | 7 399 985 | 18 027 | 18 027 |
| СВАО | 74 897 | 4 182 | 2 305 495 | 20 005 | 20 005 |
| СЗАО | 173 295 | 2 995 | 1 800 409 | 25 034 | 48 994 |
| ЮВАО | 38 512 | 2 712 | 309 901 | 4 182 | 13 252 |
| ЮАО | 111 732 | 3 221 | 1 991 978 | 7 064 | 15 682 |
| ЮЗАО | 31 981 | 4 973 | 157 889 | 27 012 | 27 012 |
Во II квартале 2017 г. максимальная средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости в г. Москве приходится на объекты, расположенные в Северном (САО) и Центральном (ЦАО) административных округах, составляющая 378 784 руб/год и 366 801 руб./год соответственно. В Северо-Западном административном округе средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости составляет 173 295 руб./год. Средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости в Западном административном округе (ЗАО) равна 121 252 руб./год, в Южном административном округе (ЮАО) - 111 732 руб./год, в Северо-Восточном административном округе (СВАО) - 74 897 руб./год. Самые минимальные арендные ставки были зафиксированы в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО), ставка равна 38 512 руб./год, Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) - 31 981 руб./год и Восточном административном округе (ВАО) - 22 781 руб./год.
Согласно проведенному анализу рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, было выявлено, что во II квартале 2017 г. наибольшее число предложений аренды принадлежало Центральному административному округу (ЦАО), которое составляет 44%. Второе и третье места по количеству предложений о продаже принадлежат Западному (ЗАО) и Восточному (ВАО) административным округам, 10% и 9% соответственно. Северный (САО) и Северо-Восточный (СВАО) административным округам принадлежит по 8% от общего числа предложений аренды коммерческой недвижимости г. Москвы. Наименьшее количество предложений о продаже имеют такие административные округа как: Южный (ЮАО) - 6%, Северо-Западный (СЗАО) - 5%, Юго-Восточный (ЮВАО) - 5% и Юго-Западный (ЮЗАО) - 5%.
Диаграмма №10. Структура предложений к аренде коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.
Компания RRG представила результаты исследования рынка коммерческой недвижимости за 2017 год. Основные выводы, которые были сделаны аналитиками:
1. Объем предложения на рынке продажи за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды, напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.
2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям. На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.
3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:
Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах, так и за пределами Садового кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре - гораздо значительнее (особенно цены).
За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако если ставки умеренно выросли (более значительно - в центре), то цены - снизились (более существенно - в пределах Садового кольца).
Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения, и цены.
Главный вывод
Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.
Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке ввиду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким в связи как с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений в целом и к затовариванию рынка продаже в частности.
В 2018 году - году президентских выборов - инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
За исключением начала года и серьезного всплеска в октябре, объем предложения в 2017 году оставался относительно стабильным. С декабря 2016 по декабрь 2017 года объем предложения по количеству снизился на 17%, а по общей площади - на 31% и составил 1 331 объект общей площадью 1 738 тыс. кв. м
Ценовые показатели
Цены на протяжении года постепенно снижались, при этом в феврале и августе произошли две ценовые коррекции. Снижение за год рублевых цен оказалось сопоставимым с показателями 2016 года и составило 10%, а долларовых - 20%. Средневзвешенная цена на рынке коммерческой недвижимости Москвы в декабре 2017 года снизилась до 168 804 руб./кв. м, или 2 865 долл./кв. м
Снижение цен, как и в 2016 году, происходило в условиях уменьшения объема предложения, что может свидетельствовать об отсутствии роста спроса под влиянием более чем скромных макроэкономических показателей. Общий объем предложения по стоимости с 469 млрд руб. в декабре 2016 года уменьшился на 38% и в декабре 2017 года составил 293 млрд руб.
Объем предложения
За 2017 год объем предложения по общей площади торговых помещений вырос на 42%. По всем другим сегментам объем предложения, напротив, снизился: на 45% - по офисным, на 32% - по производственно-складским помещениям, и на 9% - по помещениям свободного назначения.
Объем предложения в декабре 2017 года составил 355 торговых объектов общей площадью 319 тыс. кв. м, 718 офисных объектов общей площадью 843 тыс. кв. м, 101 производственно-складское помещение общей площадью 353 тыс. кв. м и 157 помещений свободного назначения общей площадью 223 тыс. кв. м.
В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2017 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% - у производственно-складских помещений, доля помещений свободного назначения составила 11%, а доля торговых помещений - 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3 п.п., доля торговых помещений выросла на 2 п.п., доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7 п.п., а доля производственно-складских помещений выросла на 8 п.п.
Судя по снижению средней площади экспонируемых объектов офисного и производственно-складского назначения на 23 и 27% соответственно, помещения больших размеров постепенно вымываются с рынка. Напротив, по торговым объектам и помещениям свободного назначения, средние площади которых за год выросли на 22 и 13%, спрос сместился в сторону более мелких объектов.
Ценовые показатели
Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 16% по торговым объектам, 13% - по офисным,11% - по производственно-складским помещениям и 1% - по помещениям свободного назначения.
Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 20%, по офисным помещениям снизился на 52%, по производственно-складским помещениям - на 39%, а по помещениям свободного назначения - на 10%.
Минимальное снижение цен на помещения свободного назначения по сравнению с прочими видами недвижимости можно объяснить тем дисбалансом, который в динамике цен возник в 2016 году, когда снижение цен по таким объектам было максимальным. Поэтому речь, скорее всего, в данном случае, идет лишь о ценовой коррекции, а в остальном спрос на разные виды коммерческой недвижимости снижался в сопоставимых масштабах.
Максимальное снижение цен в 2017 году было отмечено по торговым помещениям на фоне существенного роста их объема предложения. Это может быть связано с затовариванием рынка в связи с невысоким потребительским спросом в условиях низких доходов и распространение сберегательной модели поведения населения.
Торговая недвижимость
Объем предложения
В декабре 2017 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2016 года выросла на 19%, а за пределами центра - на 44%.
Всего в декабре 2017 года на продажу было выставлено 38 объектов в пределах Садового Кольца и 317 объектов за его пределами суммарной площадью 20 и 299 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 355 объектов общей площадью 319 тыс. кв. м со средней площадью объекта 900 кв. м.
Ценовые показатели
Цены на торговые объекты как в центре, так и за его пределами с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 14% и составили, соответственно, 622 400 руб./кв. м и 194 422 руб./кв. м. Цена по всем торговым помещениям за 2017 год снизилась на 16% до 220 759 руб./кв. м. Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 3%, а на периферии - на 24%.
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 2017 год по общей площади вырос на 51% и составил 34 тыс. кв. м. В центре общая площадь экспонируемых объектов выросла на 114% до 6 тыс. кв. м, а за его пределами - на 41% и составила 27 тыс. кв. м.
Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 8% и составила 382 352 руб./кв. м/год. В центре цены снизились на 33% до 732 913 руб./кв. м/год, а за его пределами, - на 4% до 301 778 руб./кв. м/год.
По сравнению с 2016 годом, ситуация в ценовой динамике поменялась, и, если в 2016 году максимальное снижение цен наблюдалось по помещениям за пределами центра, то в 2017 году максимальное снижение цен отмечалось по объектам уже в центре. Данная ситуация свидетельствует о нестабильности развития рынка.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения офисов в центре снизился на 53% по общей площади и на 49% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 44% по общей площади и увеличился на 23% по количеству.
Всего в декабре 2017 года было выставлено 102 объекта общей площадью 87 тыс. кв. м в пределах Садового кольца и 616 объектов за его пределами суммарной площадью 756 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 718 объектов общей площадью 843 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 1 174 кв. м.
Ценовые показатели
За 12 месяцев с декабря 2016 по декабрь 2017 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре снизилась на 24% до 327 424 руб./кв. м, а за пределами Садового кольца снизилась на 8% до 168 994 руб./кв. м Средневзвешенная цена по всем офисным помещениям за 2017 год уменьшилась на 13% и составила 185 378 руб./кв. м.
Судя по значительному снижению цен в 2017 году на офисные объекты в центре, спрос на них после роста в 2016 году существенно сократился.
Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 64% до 28 млрд. руб. в пределах Садового Кольца и 48% до127 млрд. руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2017 году уменьшилась на 52% до 156 млрд руб.
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на протяжении 2017 года заметно колебался от месяца к месяце, но в целом можно сказать, что до лета он рос, после чего снижался. Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 7%. В декабре 2017 года на рынке экспонировалось 2 992 объекта общей площадью 1 467 тыс. кв. м
Ценовые показатели
Арендные ставки на протяжении 2017 года так же, как и объем предложения, колебались, но несущественно. Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2016 по декабрь 2017 года выросла на 1% в рублевом и снизилась на 9% в долларовом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 18 236 руб./кв. м/год, или 313 долл./кв. м/год.
На фоне низкой инфляции (2,5% за 2017 год по данным Росстата) и крайне скромных иных макроэкономических показателей, 1-%-ный рост ставки можно оценивать как вполне хороший показатель, характерный для нашей «новой экономической реальности». По сравнению с рынком продажи рынок аренды по всем видам недвижимости в данных условиях чувствует себя существенно лучше.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Темпы прироста объема предложения по общей площади в 2017 году на рынке аренды составили +4% по торговой, -5% по офисной и -13% по производственно-складской недвижимости. Общая площадь экспонируемых объектов в декабре 2017 года составила: 221 тыс. кв. м по торговым, 750 тыс. кв. м по офисным и 496 тыс. кв. м по производственно-складским объектам. На протяжении 2017 года средняя площадь экспонируемых торговых помещений снизилась на 8%, производственно-складских - на 15%, офисных - на 13%.
Ценовые показатели
Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 5% до 30 627 руб./кв. м/год, на офисные - выросла на 3% до 17 129 руб./кв. м/год, на производственно-складские помещения выросла на 2% и составила 6 526 руб./кв. м/год. Судя по снижению арендной ставки, наименьшим спросом, пользовались торговые помещения.
Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2016 по декабрь 2017 года составило +23% по торговым, -3% по офисным и -13% по производственно-складским помещениям.
После некоторого роста ставок на торговые помещения в 2016 году, когда ставки по офисной недвижимости и помещениям производственно-складского назначения снизились, ситуация поменялась на прямо противоположную. Низкий спрос на торговые помещения, как и на рынке продажи, может быть вызван низкими доходами населения и преобладанием сберегательной модели поведения.
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговых помещений по площади в декабре 2017 года в центре снизился на 31%, в то время, как за пределами Садового кольца вырос на 7%. Изменение по количеству экспонируемых объектов составило -31% и +18% соответственно.
Всего в декабре 2017 года на рынок было выставлено 43 объекта суммарной площадью 10 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 625 объектов площадью 211 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 668 объекта общей площадью 221тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 331 кв. м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 2% до 62 471 руб./кв. м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 28 438 руб./кв. м/год. Судя по существенному снижению ставок по объектам в центре уже второй год, спрос на них снижается. Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 31%, а за пределами Садового Кольца выросла на 34% .
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 12%, в т.ч. в центре снизился на 6%, а за пределами вырос на 14% и составил 17 объектов общей площадью 3 тыс. кв. м в центре и 224 объекта площадью 61 тыс. кв. м за его пределами.
Cредняя арендная ставка за 12 месяцев сократилась на 9% до 33 948 руб./кв. м/год, при этом в центре снизилась на 16% до 70 361 руб./кв. м/год, а за его пределами - на 4% до 31 184 руб./кв. м/год,.
Ситуация со спросом по street-retail в центре несколько отличается от ситуации по торговым помещениям в целом тем, что в 2016 году цены на street-retail в центре росли. Тем не менее, в 2017 году снижение цен на такие объекты явно превышает снижение цен на street-retail на периферии.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2016 по декабрь 2017 года уменьшился на 45% в центре и вырос на 1% за его пределами. Изменение количества экспонируемых помещений составило соответственно -28% и +16%.
Всего в декабре 2017 года было выставлено 174 объекта в пределах Садового кольца и 1 612 объекта за его пределами суммарной площадью 57 и 693 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1786 объектов общей площадью 750 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 420 кв. м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по офисным объектам за 2017 год в целом выросла на 3% до 17 129 руб./кв. м/год. В пределах Садового кольца средняя ставка выросла на 10% и составила 28 049 руб./кв. м/год, а на периферии - на 5% до 15 950 руб./кв. м/год. Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 38%, а за пределами Садового Кольца - выросла на 5%. Судя по изменению ставок за последние 2 года, спрос на офисные объекты в центре более высок, чем за его пределами.
В августе 2017 г. в аренду предлагалось 2 766 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 461 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 5%, а по общей площади - на 10%.
Средняя арендная ставка за месяц снизилась на 4% и составила 17 295 руб./кв. м/год. Курс доллара в августе не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также уменьшилась на 4% и составила 290$/кв.м/год. За год, с августа 2016 года рублевые ставки не изменились, а долларовые снизились на 8%.
Рост объема предложения и снижение арендных ставок в августе являются умеренными, что характерно для летнего периода. Макроэкономические и иные факторы для существенного изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости на текущий момент отсутствуют.
Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 48%. Далее идут производственно-складские (42%) и торговые помещения (10%).
Торговая недвижимость
В августе 2017 г. на рынке экспонировалось 559 объектов общей площадью 155 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов увеличилось на 1%, а общая площадь - на 5%.
Из указанных объектов в центре экспонировалось 35 объектов общей площадью 8 тыс. кв. м, что ниже показателя июля на 10% по количеству и на 29% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 5% и составила 58 973 руб./кв. м/год, при этом по давно экспонируемым объектам ставки практически не изменились. Снижение арендной ставки произошло, в частности, из-за ухода в июле двух дорогих объектов - на ул.Старый Гай (270 кв.м, 119 000 руб./кв.м/год) и ул. Тверская (173 кв.м, 131 261 руб./кв.м/год).
Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в августе 2017 г. выросло на 2%, а их общая площадь - на 8%. Объем предложения составил 524 объекта общей площадью 147 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц уменьшилась на 8% и составила 26 671 руб./кв.м/год,
По уровню изменения ставок за месяц различие между объектами в центре и за его пределами не существенно, однако в среднесрочном плане спрос на помещения в центре является более высоким.
| Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| К июлю 2017 | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | К августу 2016 | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
Офисная недвижимость
В августе 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду как по количеству, так и по общей площади вырос на 2% и составил 1 623 объекта общей площадью 698 тыс. кв. м.
За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 8%, а общая площадь не изменилась. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 24 751 руб./кв.м/год.
Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству и общей площади вырос на 2%, при этом средняя ставка выросла на 1% и составила 15 896 руб./кв.м/год.
Изменение ставок по офисной недвижимости как в центре, так и за его пределами продолжает оставаться несущественным, что отражает низкую деловую активность, связанную в т.ч. с летним периодом.
