Разработка бизнес плана на управление мкд. Управление домом до ТСЖ. Обязательные правила при заключении договоров

Статья описывает особенности . Данный вид деятельности в России только начинает развиваться, при том, что в Европе почти 100% этого рынка принадлежит частным компаниям. В нашей стране долгое время этим занимались муниципальные власти, однако сейчас появилась законная возможность предпринимателям войти в эту непростую отрасль.

Сложность создания управляющей компании ЖКХ заключается в большом количестве вложений, необходимости изучения действующего законодательства и получении доверия со стороны населения. Эти барьеры можно преодолеть за счет грамотного планирования до запуска.

Ключевые особенности бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Начинать бизнес-планирование управляющей компании стоит с анализа рыночной ситуации, в частности изучения конкурентов и их рентабельности.

Второй немаловажный момент - это знание законодательства в сфере ЖКХ, потому что вся деятельность детально регулируется различными нормативно-правовыми актами, и данная отрасль характеризуется высокой степенью участия государства.

Описание

Файлы

Суть бизнеса заключается в создании управляющей компании в сфере ЖКХ , которая заключает с собственниками жилых помещений договор о доверительном управлении имуществом. В соответствии с этим она выполняет следующие функции:

• Обеспечение чистоты и порядка на территории;
• Управление общедомовым имуществом;
• Осуществление ремонтных косметических и капитальных работ;
• Вывоз мусора;
• Контроль за состоянием коммуникаций;
• Заключение договоров с поставщиками ресурсов;
• Сбор коммунальной платы и др. предусмотренные договором.

Основная сложность заключается в том, чтобы убедить граждан с вами сотрудничать. Нельзя убедить только часть собственников, за подписание с вами договора должно проголосовать большинство на общем собрании.

1 – Резюме

1.1. Суть проекта

1.2. Объем инвестиций для запуска управляющей компании ЖКХ

1.3. Результаты работы

2 – Концепция

2.1. Концепция проекта

2.2. Описание/Свойства/Характеристики

2.3. Цели на 5 лет

3 – Рынок

3.1. Объем рынка

3.2. Динамика рынка

4 – Персонал

4.1. Штатное расписание

4.2. Процессы

4.3. Заработная плата

5 – Финансовый план

5.1. Инвестиционный план

5.2. План финансирования

5.3. План продаж разработки управляющей компании ЖКХ

5.5. План налоговых выплат

5.6. Отчеты

5.7. Доход инвестора

6 – Анализ

6.1. Инвестиционный анализ

6.2. Финансовый анализ

6.3. Риски управляющей компании ЖКХ

7 – Выводы

Бизнес-план управляющей компании ЖКХ предоставляется в формате MS Word – в нем уже есть все таблицы, графики, диаграммы и описания. Вы можете их использовать «как есть», потому что он уже готов к использованию. Либо можете скорректировать любой раздел под себя.

Например: если вам нужно изменить название проекта или регион расположения бизнеса, то это легко сделать в разделе «Концепция проекта»

Финансовые расчеты предоставляются в формате MS Excel – в финансовой модели выделены параметры – это значит, что вы можете изменить любой параметр, и модель все автоматически рассчитает: построит все таблицы, графики и диаграммы.

Например: если вам нужно увеличить план продаж, то достаточно изменить объем продаж по заданному продукту (услуге) – модель пересчитает все автоматически, и сразу же будут готовые все таблицы и диаграммы: помесячный план продаж, структура продаж, динамика продаж – все это будет готово.

Особенностью финансовой модели является то, что все формулы, параметры и переменные доступны для изменения, значит, корректировать модель под себя сможет любой специалист, который умеет работать в MS Excel.

Тарифы

Отзывы наших клиентов

Отзыв на бизнес-план клининговой компании

Выражаем признательность за проделанную работу по созданию бизнес-плана клининговой компании. Благодаря данному бизнес-плану банк одобрил кредит на 18 миллионов рублей на 6 лет.

Елизавета К.Л., Казань

Отзыв на бизнес-план открытия ломбарда

Скачанный на сайте план-про бизнес-план содержит в себе очень понятное и доступное описание как бизнеса в целом, так и его финансовой составляющей в частности. Расчеты показывают достаточно ясную картину действий и ими удобно пользоваться: вносить правки, корректировать инвестиции, продажи, расходы. Все формулы доступны для изменения и прозрачны.

Иван Некрасов, город Псков

Отзыв на бизнес-план доставки еды на дом: пиццы, суши, обеды, роллы, пироги

Бизнес-план был подготовлен консалтинговой компанией сайт в соответствие с требованиями, качественно и даже немного раньше оговоренного срока. В результате от частного инвестора получили средства в размере 50 млн. руб.

Олег Александрович, город Саров

Отзыв на бизнес-план типографии

Крайне корректный бизнес-план. Он помог нашей типографии получить в Сбербанке кредит, необходимый для расширения производства (21 миллион рублей) , сроком на 4 года.

Сергей В.В., Нижегородская область

Клиенты управляющей компании ЖКХ

Как говорилось выше клиентами являются собственники многоквартирных домов. Каким именно домам вы предложите свои услуги, решаете самостоятельно.

К данному выбору необходимо подойти со всей ответственностью, так как выделяют новые, только что построенные дома и здания старого жилищного фонда.

Жителей первых сложнее убедить в необходимости воспользоваться услугами фирмы, с другой стороны, обслуживание устаревших домов вызывает сложности и практически не приносит прибыли.

Распространенной практикой является достижение договоренностей с застройщиками еще на этапе строительства, что после ввода дома в эксплуатацию в качестве управляющей компании ЖКХ будет выбрана именно ваша организация.

Кроме того, можно сфокусироваться на определенном сегменте жилья – эконом-класс, бизнес-класс или элитный дома. Последние высокотехнологичны и требуют дополнительного оборудования. Чем большее количество объектов находится в обслуживании у управляющей компании ЖКХ , тем большую прибыль на получает.

Оформление деятельности управляющей компании ЖКХ

Помимо регистрации в качестве юридического лица, постановки на налоговый учет и выборе системы налогообложения требуется получение специальной лицензии.

Для ее получения необходимо подать заявление в надзорный орган региона, где планируется ведение деятельности и предоставить следующие документы:

• Свидетельство о регистрации;
• Свидетельство о постановке на налоговый учет;
• Устав;
• Выписка из ЕГРЮЛ;
• Решение об избрании директора;
• Выписка об уставном капитале;
• Договор аренды помещения;
• Документация, свидетельствующая о наличии необходимых трудовых ресурсов и оборудования;
• Сертификат о квалификации директора, который выдается после успешного прохождения им экзамена.

Кроме того, со стороны органов, осуществляющих выдачу лицензии, предъявляются следующие требования к управляющей компании:

• Наличие штата сотрудников;
• Стабильное финансовое положение;
• Отсутствие налоговой задолженности.

Этапы открытия бизнеса управляющей компании ЖКХ

Для реализации бизнес -идеи по открытию управляющей компании в сфере ЖКХ следует пройти следующие этапы:

1. Анализ рыночной ситуации, конкурентов, определение сегмента жилья и формирование базы возможных объектов.
2. Подбор помещения для офиса.
3. Регистрация деятельности, постановка на налоговый учет, выбор системы налогообложения, открытие расчетного счета в банке.
4. Формирование уставного фонда и подготовка учредительной документации.
5. Подбор персонала и закупка необходимого оборудования.
6. Проведение расчетов, составление бизнес-плана управляющей компании в сфере ЖКХ .
7. Оформление лицензии.
8. Заключение договоров с собственниками многоквартирных домов, проведение мероприятий, направленных на повышение уровня доверия и рекламы деятельности фирмы.

После прохождения всех этапов начинается непосредственное выполнение организацией своих функций.

Важным элементом является составление бизнес-плана управляющей ЖКХ компании , где структурируется вся информация, описывается концепция и рассчитывается финансовая модель. Готовый бизнес-план можно скачать по ссылке ниже. Данный документ потребуется не только для осуществления оперативного управления и контроля показателей и сроков, но и для привлечения дополнительного финансирования со стороны инвесторов и кредитных организаций.

Инвестиции в запуск бизнеса управляющей компании ЖКХ

Данный вид деятельности потребует значительного количества вложений на старте проекта, в том числе и для получения лицензии, когда надзорным органам потребуется доказать, что для осуществления управления у вас имеются все необходимые ресурсы. В бизнес-плане управляющей компании предусмотрены следующие первоначальные инвестиции:

• Аренда помещения – ххх руб.;
• Покупка оборудования и спецтехники – ххх;
• Маркетинговые мероприятия – ххх;
• Регистрация деятельности и оформление разрешительной документации – ххх;
• Запас денег – ххх.

Итого в зависимости от количества подконтрольных объектов от 5 до 50 млн. руб.

Оборудование для управляющей компании ЖКХ

Минимальный набор оборудования и спецтехники для открытия бизнеса управляющей компании ЖКХ:

• Компьютеры и оргтехника;
• Мебель для офиса;
• Уборочные машины и инструменты;
• Кран;
• Трактор;
• Слесарные инструменты;
• Оборудование для ремонтных работ – стремянки, дрели, лобзики и т.д.

Количество зависит от имеющейся базы объектов.

Развитие управляющей компании ЖКХ

Для привлечения внимания собственников жилых домов управляющей компании ЖКХ можно предусмотреть следующие маркетинговые мероприятия в рамках бизнес-плана:

• Работа со старостами как лидерами мнений;
• Раздача листовок, развешивание плакатов в выбранных домах;
• Созыв внеочередного собрания жильцов и выступление на нем представителя компании;
• Проведение пиар-мероприятий по благоустройству;
• Создание сайта и групп в социальных сетях для демонстрации имеющихся ресурсов и результатов работы и др.

Таким образом, важно донести до граждан все преимущества сотрудничества с вашей управляющей компанией.

После запуска проекта следует постоянно работать над увеличением количества объектов и повышением качества.

Если этот бизнес показался вам сложным в реализации, то попробуйте посмотреть . Это направление в настоящее время является достаточно востребованным и перспективным.

Финансовый план бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Для создания финансовой модели в бизнес-плане необходимо спрогнозировать доходы и расходы управляющей компании ЖКХ , а также прибыльность фирмы.

Расходы управляющей компании ЖКХ согласно бизнес-плану

Помимо капитальных издержек, рассмотренных выше, для обеспечения бесперебойного функционирования управляющая компания ЖКХ будет нести следующие затраты:

• Аренда помещения и коммунальные платежи – ххх руб.;
• Заработная плата – ххх;
• Реклама и маркетинг – ххх;
• Обслуживание и ремонт оборудования и техники – ххх;
• Налоги и сборы – ххх;
• Мероприятия по взиманию коммунальной платы с жильцов – ххх;
• Обслуживание расчетного счета – ххх.

Кроме того, существует практика передачи части работ на аутсорсинг, плата за это также включается в общую сумму издержек. Итого от ххх руб. в месяц.

Доходы управляющей компании ЖКХ согласно бизнес-плану

Основной источник поступления денежных средств - это взимаемый с собственников жилья процент за оказание услуг управляющей компании ЖКХ . Как правило, среднерыночной значение варьируется от ххх% до ххх%. Тогда, при обслуживании ххх квартир ежемесячная выручка составит ххх руб.

Прибыль рассчитывается как разница между выручкой и издержками и составит от ххх руб. ежемесячно.

Найм персонала для управляющей компании ЖКХ

В рамках кадрового плана бизнес-плана следует предусмотреть следующие должности в управляющей компании ЖКХ :

• Директор;
• Бухгалтер;
• Экономист;
• Менеджер по взаимодействию с населением;
• Юрист;
• Менеджер по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями;
• Секретарь и офис-менеджер.

Кроме того, к должностям, в рамках которых сотрудники непосредственно осуществляют основные функции управляющей компании относятся слесари, электрики, уборщики, водители, сантехники, дворники, диспетчеры и т.д. Итого общая численность составит от 20и более человек.

Финансовая модель – это отдельный файл в формате MS Excel – по сути это
отдельный продукт, разработанный для планирования бизнеса и расчета всех его
показателей. Каждый из параметров финансовой модели можно менять вручную.
Макросов в финансовой модели нет. Все формулы прозрачны и доступны для
изменения.

В процессе работы над бизнес-планом мы просматриваем десятки различных источников
информации. Это и данные поставщиков оборудования, и отраслевые порталы, и интервью с экспертами рынка, и данные официальной статистики – такой системный анализ данных дает полную картину по всем параметрам проекта: по ценам, по стоимости оборудования, по стоимости помещения, по затратам и т.д.

Несмотря на наличие существенных барьеров при входе на рынок, бизнес по организации управляющей компании ЖКХ может принести его владельцу прибыль и большие перспективы развития.

Для этого следует еще на этапе запуска проекта сформировать концепцию будущего предприятия путем создания детального бизнес-плана управляющей компании ЖКХ . Мы составили для вас готовый бизнес-план со всеми расчетами и наличием необходимой информации. Его вы можете скачать по ссылке ниже и использовать в качестве инструмента управления и неотъемлемой части при ведении переговоров с инвестором и получении кредитов от банков. Если вы хотите учесть специфические моменты, мы можем разработать индивидуальный бизнес-план «под ключ».

Перед запуском обязательно проанализируйте возможные риски управляющей компании ЖКХ и зафиксируйте в бизнес-плане пути их преодоления.

MS Word Объем: 44 страницы

Бизнес-план

Отзывы (36)

Представленный бизнес-план ЖКХ - это возможность взять в свои руки формирование совершенно нового жилищно-коммунального комплекса. Следует понимать, что данное дело - относительно новое в нашей стране и на пути энтузиастов может встретиться множество препятствий. Однако общеевропейская практика показывает, что инвестировать в ЖКХ выгодно, если за дело взяться, используя современные методы ведения хозяйства.

Качественный готовый документ поможет вам сделать формирование товарищества рентабельным, для этого стоит внимательно изучить законы и принципы местного самоуправления, также следует понимать, что это достаточно дорогостоящее начинание. Не забывайте о том, что есть возможность привлекать средства инвесторов или спонсоров для осуществления своих планов, а для этого нужно воспользоваться собственными деловыми качествами.

Изучить информацию по созданию управляющей компании ЖКХ следует и для того, чтобы точно определиться с формой будущего предприятия коммунальной собственности (ЖКХ либо товарищество собственников). Вы сможете понять принципы расчета для дальнейшего содержания жилого фонда и обязательно станете успешным предпринимателем при условии следования пунктам этого четко спланированного документа. Развернуть свое дело в сфере ЖКХ - это достойное начинание для смелых и предприимчивых!

Бизнес в сфере ЖКХ – один из самых непредсказуемых и рискованных. Хотя, если подойти к делу с умом, вполне можно рассчитывать на неплохую прибыль, продемонстрировав окружающим, как следует вести бизнес. С чего начать? Прежде всего, с оформления компании. Это может быть как ООО, так и ЗАО, не это главное, самое сложное – это получение лицензии на данный вид деятельности.

Открывая бизнес по коммунальным услугам, предпринимателю нужно собрать массу документов и побегать по чиновникам. Для того, чтобы получить все необходимые лицензии, в том числе и на вывоз мусора, может потребоваться от 6 месяцев до года. Финансовые затраты – 1,5-2 тыс. долларов. Общие первоначальные вложения в бизнес составят от 50 до 150 тыс. долларов, в зависимости от объемов и состояния жилого фонда, который перейдет под ваше начало.

Прибыль в бизнесе ЖКХ не так велика, затраты на обслуживание вверенной вам территории будут наверняка очень высокими, а вот отбить их намного сложнее. Как правило, доходы колеблются в пределах 5-7% от общей выручки. Если ваш жилой фонд не превышает 180-200 тыс. кв. метров, то говорить о высокой рентабельности и вовсе не приходится.

Бизнес в ЖКХ – ярчайший пример борьбы с трудностями, которые наше государство само себе и создало. Предпринимателей, желающих переквалифицироваться в руководителей управляющих коммунальных компаний, на самом деле не так уж и много. И это понятно – достаточно взглянуть на состояние жилого фонда, который предстоит обслуживать немногочисленным оптимистам.

Тем не менее, предложение частных услуг в таком бизнесе, как сфера ЖКХ, все же существует. И можно только поаплодировать этим смельчакам, которые взвалили на себя такую трудную задачу. Начинать им следует с кадров, поскольку в ЖКХ этот фактор играет ключевую роль. Притчи о нетрезвых сантехниках и электриках уже давно набили оскомину, и сломать устойчивое мнение будет не так-то просто.

Коммунальная диспетчерская служба должна функционировать круглосуточно. Чтобы избежать жалоб со стороны жильцов, необходимо обеспечить качественную и оперативную работу. Некоторые предприниматели нанимают для этих целей сторонние организации, но подобные меры далеко не всегда оправдывают себя из-за отсутствия должного взаимопонимания между двумя службами.

Ну, и самое главное для бизнесмена, решившего открыть свое дело в сфере ЖКХ – привлечение клиентов, большую часть из которых представляют председатели ТСЖ. Проблем с этим не возникнет, если в своей работе вы будете опираться на профессиональный бизнес-план ЖКХ. С его помощью вам будет проще выйти на рынок ЖКХ и добиться на нем финансового успеха.

Управляющая компания является посредником между фирмами, которые владеют коммунальными ресурсами, и жильцами. Руководство УК подписывает договоры, ведет бухучет поступлений за услуги ЖКХ, осуществляет техническое обслуживание помещений. За это компании положен небольшой процент, который в реальном выражении при большом количестве обслуживаемых домов составляет солидную сумму.

Заработок на тарифах является самой распространенной схемой.

Компания делает небольшую наценку на поставляемые другими компаниями ресурсы.

Эта наценка указывается в коллективном договоре.

Жильцы заранее знают, что компания возьмет себе определенную сумму. Но здесь есть нюанс, касающийся прозрачности коммунальных платежей.

В России нет нормативного акта, который обязывал бы управляющую компанию отчитываться периодически перед жильцами за производимые траты. Хотя договор обычно предполагает, что каждый жилец может получить доступ к этой информации, большинство из них не будет интересоваться тратами УК. Компании зарабатывают на этом, взимая с жильцов плату, на 20-30% превышающую государственные тарифы.

Важно! Этот способ обогащения преступный и расценивается правоохранительными органами как мошенничество. Поэтому организуя управляющую компанию, думайте о законных способах заработка.

И это не только процент за управление бухгалтерией и заключение договоров. Жильцы платят деньги в отдельный фонд управляющей фирмы, обозначенный как фонд техобслуживания.

Ежемесячная плата в этот фонд с квартиры составляет 300-500 рублей, но есть и непредвиденные траты. Жильцы имеют право собрать инициативную группу, чтобы заставить УК организовать парковку, построить детскую площадку или просто благоустроить придомовую территорию.

Собрав деньги на эти цели с жильцов, УК оставляет себе от 3% суммы.

При этом она имеет право покупать землю вокруг дома, закупать сколько угодно материалов и нанимать работников на свое усмотрение.

Сумма заработка для фирмы получается приличной, около 70-80 тысяч рублей за одну оказанную услугу.

Есть еще два дополнительных пути заработка для фирм, которые могут добавить лишние 50-70 тысяч рублей прибыли в месяц.

Последнее особенно актуально для тех УК, которые связаны с застройщиками.

Жильцам в первое время после заселения почти всегда нужны дополнительные услуги строителей, чтобы проделать косметический ремонт.

Запросив цену для сотрудничества с такими компаниями, УК может иметь около 50 тысяч рублей дополнительной прибыли. Также можно размещать рекламу сторонних фирмах на стендах в подъездах и лифтах, обычная стоимость одного рекламного объявления на стенде около 200 рублей в неделю. В месяц с таких объявлений фирма имеет 20-30 тысяч рублей.

Скачать бесплатно бизнес-план управляющей компании ЖКХ

Бизнес-план представляет собой документ, разрабатываемый и утверждаемый перед запуском проекта в сфере ЖКХ. Он содержит оценку предполагаемых рисков, анализ общего состояния отрасли и уровня конкуренции, этапы начального развития компании. Бизнес-план для ЖКХ необходим прежде всего для ясности действий при открытии УК, но может пригодиться и при взятии кредита в банке.

Сперва в бизнес-плане управляющей компании ЖКХ дается краткая характеристика проекта(резюме).

Описывается основная идея, например «Создание управляющей компании с годовым оборотом в миллион долларов».

По пути кратко обрисовываются частные цели проекта, например «достижение высокой рентабельности за 6 месяцев».

Важной частью резюме является описание источников финансирования проекта. Либо пишутся реквизиты инвесторов и условия, на которых они вкладываются в предприятие, либо условия кредита, который начинающие предприниматели собрались взять в качестве начального капитала.

В бизнес-план ЖКХ вписывают начальные условия существования такой фирмы, необходимые для достижения целей действия. В них входит не только формальная регистрация бизнеса, но и проведение рекламной кампании, организация приема жильцов, аренда офиса и наем охраны.

В процессе дается характеристика не только будущему предприятию, но и всему сектору, в котором оно будет работать. Оценивается прежде всего уровень конкуренции. Выделяются слабые и сильные стороны этого сектора, чтобы в будущем сделать акцент работы именно на них.

ВНИМАНИЕ! Именно в сфере ЖКХ желательно оценить роль административного ресурса в вашем регионе.

В Москве рынок услуг УК почти монополизирован из-за преференций для них от мэрии, малое количество компаний делят огромный рынок. Но уже в Подмосковье конкуренция за новостройки огромная.

В сфере рынка выделяются сегменты.

В нашем случае это старые и новые дома, а также дома элитного и бюджетного класса.

Для начинающих в этом бизнесе проще начать со старых домов, но рентабельность такого предприятия будет минимальной.

Слишком много денег будет уходить на техобслуживание устаревшей инфраструктуры. Оптимальным вариантом для бизнес-плана будет сделать упор на новые дома бюджетного класса.

В конце отслеживается динамика сегмента рынка в регионе. Количество потребителей, объем потребляемых услуг, выраженный в деньгах.

Статистика анализируется, чтобы понять, какое время лучше выбрать для открытия бизнеса, и открывать ли его вообще. Верным признаком того, что стоит открывать коммунальный бизнес в регионе, является интенсивный рост потребителей подобных услуг при растущем количестве компаний в отрасли. Примеров бизнес-плана ЖКХ предостаточно на просторах сети.

Франшизы в сфере ЖКХ

Чтобы не собирать и анализировать статистику, тратя свое время на возможно бесполезный труд, многие начинающие предприниматели открывают свое дело по франшизе. Владелец франшизы управляющей компании ЖКХ дает бизнесмену идею, механику и рекомендации по открытию филиала своей компании в другом регионе. Он покупает ее и реализует, в некоторых случаях перечисляя определенный процент владельцу франшизы.

Тип франшиз в сфере ЖКХ в России очень специфичен.

Это бизнес по выполнению работы за другие управляющие компании.

Достоинство состоит в том, что вам не надо брать на себя заботы по взиманию платы с жильцов и техобслуживанию дома.

Вы можете открыть компанию, которая будет помогать бороться с должниками.

Делается путем установления специального устройства на подступы к канализации неплательщика. Это очень действенная мера, ведь привыкшие к наличию хотя бы холодной воды люди лишаются доступа к самой необходимой услуге.

Это решает проблемы управляющей компании и пополняет кошелек вашего открытого по франшизе предприятия на 5 тысяч рублей. Начальные затраты на оборудование составят около 170 тысяч, проблем с клиентами у вас не будет в любом случае, потому что количество должников в любом регионе растет каждый месяц. Читатель может найти много отзывов о франшизе в сфере ЖКХ, исследуя Интернет.

Услуги в сфере ЖКХ как бизнес

Бизнес в сфере ЖКХ в этой сфере возможен. Все новостройки обслуживаются именно частными коммунальными компаниями. Вопрос только в том, насколько целесообразно начинать этот бизнес именно в вашем регионе.

Обратите внимание! Сфера закрыта для новичков, заключить выгодный контракт с жильцами нового дома, не имея контактов с его застройщиком, невозможно. Можно попробовать освоить старые дома, но это дополнительные траты на пиар-кампанию и обновление инфраструктуры.

Этот бизнес нельзя назвать легким, ведь он менее рентабелен по сравнению с теми же продажами, и требует гораздо более глубоких знаний. Рекомендуется для открытия тем, кто имеет солидный опыт в работе с недвижимостью.

Заключение

Управляющие компании зарабатывают на посреднических операциях и техобслуживании инфраструктуры. В бизнес-плане прописывают основные риски и этапы становления бизнеса.

Франшизы в коммунальном бизнесе существуют и заключаются в требовании денег у должников.

Проблема низкого качества предоставления услуг сферы ЖКХ стоит в нашей стране достаточно давно. Особенно страдает жилой фонд многоквартирных домов, так как здесь облуживание, как и во времена союза, ведут эксплуатационные конторы ЖКХ.

А дело все в том, что в суть процесса управления общей собственностью домовладельцы не вмешиваются, также как и в процесс выбора подрядчика для предоставления тех или иных услуг. Сегодня многие совладельцы уже не хотят мириться с той грустной действительностью, которая нас окружает, и делают все, чтобы создать собственную коммерческую организацию, имя ей – управляющая жилищно-коммунальная компания.

Начало создания первой управляющей коммерческой компании считается конец двадцатого столетия. Эта ниша на рынке и по сегодняшний день не полна, поэтому пробиться в лидеры возможность есть.

Чем в экономическом и финансовом смысле так выгоден данный бизнес?

Стабильность – это главное. Жилищный фонд собирает вокруг себя множество финансовых источников, включая дотации из муниципального бюджета, которые составляют большую часть получаемой прибыли (не менее 60%).

Конечно, трудности существуют, создать качественный бизнес план и открыть управляющую коммерческую компанию гораздо сложнее, чем, скажем, продуктовый магазин, но зато конкуренция минимальная. Последнее связано с тем, что предприятий, вовлеченных в этот бизнес, в принципе не так уж и много, а многие из тех, кто образовался, не оправдывают своего прямого назначения. Самое главное, что необходимо при начинании любого дела – грамотно написанный бизнес план.

Какими знаниями необходимо обладать, чтобы создать бизнес план управляющей компании?

• субъекты, занимающиеся предоставлением услуг клининга и все, что им сопутствует;
• фирмы, занимающиеся техническим обслуживанием недвижимости, оптимизацией расходов на ее содержание эксплуатацию.

Цель создания и задачи управляющей компании

Целью этого предприятия, как бизнеса, является качественное руководство жилым фондом, принятым на баланс, а также обеспечение достойного содержания и текущего ремонта недвижимости и близ прилегающей к дому территории. Создается действенная система управления многоквартирным домом, а также программа, способствующая снижению трудовых, энергетических и, конечно, материальных затрат.

Основными задачами являются:

1. организовать такие условия, чтобы собственник недвижимости получал прибыль от использования объекта;
2. повысить инвестиционную стоимость коммерческой недвижимости;
3. создать организационно-управленческие условия и рыночного механизма для качественного и оптимального управления многоквартирным домом;
4. сформировать здоровую конкуренцию на рынке предоставления коммунальных услуг;
5. усилить контроль за качеством предоставляемых услуг ЖКХ;
6. обеспечить санитарное содержание, техническое обслуживание и ремонт, включая текущий и капитальный, общей территории жильцов, т.е. недвижимости в соответствии с определенными нормами;
7. обеспечить своевременный сбор платежей за оплату, предоставляемых управляющей компанией, услуг;
8. ведение разъяснительных работ с населением с целью повышения качества управления многоквартирным домом.

Создание: выбор правовой формы

Обязательное условие при создании коммерческого предприятия – аналога конторы ЖКХ – ее создание не должно нарушать законодательство Российской Федерации. Наличие специальной лицензии от федеральной службы обязательно. Она позволит проводить деятельность по управлению негосударственным пенсионным и инвестиционными фондами.

Спектр услуг, которые будут предоставляться, могут быть минимальными, т.е. в рамках действующего законодательства, или же расширены в соответствии с заключенным договором между коммерческой организацией ЖКХ и жильцами.

Тарифы на услуги контролирует государство, а выбор подрядчика на предоставление услуг остается за коммерческой компанией ЖКХ. Проведение ремонта и хорошее содержание общей собственности жильцов дома (пример, гаражи, подъезды, крыши, подвалы и т.д.), происходит по расценкам, оговариваемые с ними заранее. Чаще всего управляющая компания в сфере ЖКХ создает условия для управления многоквартирным домом.

Прежде чем создать коммерческую организацию в сфере ЖКХ, нужно выбрать для нее организационно-правовую форму:

• общество с ограниченной ответственностью (ООО);
• открытое акционерное общество (ОАО);
• закрытое акционерное общество (ЗАО).

Но наиболее часто используемая и целесообразная форма – ООО. Создать его можно почти с нуля, т.е. без вложения начального капитала. Уставным капиталом может стать ваше личное имущество, пример, авторучка или старенький компьютер, стоимостью по вашей оценке не более 20 тыс. рублей.

Необходимая документация

При прохождении государственной регистрации в уполномоченных органах требуется подготовка определенного пакета документа:

• решение об образовании компании и протокол общего собрания учредителей (если таковых несколько);
• устав, прошнурованный и пронумерованный в 3 экземплярах;
• заявление на регистрацию после того, как вы определитесь с местом расположения офиса и размером Уставного капитала. Заявление необходимо заверить нотариально в Инспекции Федеральной налоговой службы РФ;
• квитанции об уплате госпошлин, пример, за открытие ОсОО, за нотариальное заверение копий Устава;
• другие правоустанавливающие документы, пример, гарантийное письмо хозяина арендованной недвижимости.

Готовить документы необходимо тщательно, чтобы впоследствии не терять множество драгоценного времени на исправление ошибок. Внимательность особенно необходима при заполнении юридического адреса, отличая его от «массового» юридического адреса.

На регистрацию подобного рода организации уйдет порядка двух недель.

Структура

Структура организации по управлению многоквартирным домом создается в зависимости от целей и функциональности. Теоретически план по созданию структуры может состоять из пяти отделов: маркетинга, юридического, кадров, бухгалтерии и административного.

Должностные обязанности и полномочия каждого из отделов лучше всего определить сразу, чтобы в дальнейшем избежать ненужных конфликтов по выяснению отношений, да и для того, чтобы жилищно-коммунальную организацию создать быстрее.

Все хозяйственные субъекты экономики России обязаны платить отчисления, пример — федеральные, региональные и местные сборы и налоги. Поэтому так важно при создании бизнес плана и открытии организации для управления многоквартирным домом выбрать систему налогообложения.

Ведение бухгалтерского учета будет напрямую зависеть от выбранной системы, пример:

• единая система налогообложения;
• более простая система учета по доходам или по объему;
• система в виде единого налога для определенного вида деятельности.

Выбор системы требует тщательного выяснения видов деятельности, и под какую из систем налогообложения они будут подходить. Заявление о том, какую систему налогообложения вы предпочли, вы прилагаете вместе с основным пакетом документов.

Деятельность финансово-экономического характера

В бизнес план деятельности управляющей компании входят, например:

• осуществление расчета с предприятиями подрядчиками за предоставленные услуги, оцененные по акту приемки и оценки качества;
• ведение аналитической базы поступающих финансовых средств от собственников недвижимости и из муниципального бюджета;
• применение нормативно-правовой ответственности к лицам подрядных организаций за не соблюдение договорных обязательств;
• использование своих гражданско-правовых полномочий к злостным неплательщикам и т. д.

Эффективность бизнес плана по работе предприятия ЖКХ по управлению многоквартирным домом оценивается по критериям, например:

• техническое состояние недвижимости и придомовой территории;
• финансово-экономическое состояние организации по управлению многоквартирным домом;
• оценка жильцами качества предоставляемых услуг по обслуживанию и поддержанию в технически отличном состоянии недвижимости.

Бизнес на рынке ЖКХ – это искушение, не поддаться которому просто невозможно.

Многие собственники квартир в РФ предпочитают осуществлять управление имуществом дома совместно с другими жильцами в виде ТСЖ. Создание подобной структуры достаточно строго регулируется законодательством, вместе с тем реализация данной инициативы предполагает вполне логичный сценарий. Как организовать ТСЖ в доме? На какие законодательные нюансы следует обращать особое внимание?

Варианты управления домом

Собственники жилья в многоквартирных домах должны каким-либо образом организовывать совместное управление общедомовым имуществом, обеспечивать снабжение здания коммунальными услугами и поддержание его технического состояния. Это можно сделать в рамках трех схем.

Во-первых, есть вариант с организацией прямого управления домом собственниками жилья. Это возможно, если в нем не более 16 квартир.

Во-вторых, можно создать товарищество собственников жилья или кооператив.

В-третьих, можно передать дом в ведение управляющей компании.

Какой из этих вариантов лучше? Почему многие граждане задаются вопросом о том, как создать ТСЖ в своем доме?

Дело в том, что товарищество собственников жилья, как правило, экономически целесообразнее. Нет непрозрачных наценок на базовые коммунальные услуги. А также общение собственников квартир способствует выстраиванию конструктивных взаимоотношений между соседями, совместному решению возможных сложностей в управлении домом, которые не всегда компетентно может разрешить УК.

Рассмотрим некоторые отличительные особенности ТСЖ подробнее.

Особенности

Если жильцы дома решат создать ТСЖ, то смогут воспользоваться рядом преимуществ, связанных с организацией управления общим имуществом и снабжения жилья необходимыми видами коммунальных услуг.

Так, например, ТСЖ может решать часть задач своими силами или же привлекать внешних подрядчиков. Если ТСЖ заключило договор с обслуживающей организацией, то оно вправе контролировать качество оказания соответствующих услуг. Подрядчик ТСЖ должен обеспечивать выполнение своих функций так, чтобы результат соответствовал критериям, установленным Правительством РФ в отношении коммунальных сервисов.

ТСЖ несет ответственность за содержание имущества, находящегося в общем управлении, в соответствии с критериями, установленными в технических регламентах, а также правовых актах, утвержденных Правительством РФ.

Таким образом, ТСЖ - это не только возможности, но также и дополнительные обязательства собственников перед своими же соседями, это ответственность и готовность к изучению различных нюансов, связанных с управлением общедомовым имуществом и организацией пользования жильцами соответствующих коммунальных услуг.

Кто может создавать ТСЖ?

Товарищество собственников жилья могут организовать с целью совместного ведения общедомового хозяйства жители одного или нескольких многоквартирных домов, расположенных на одном или пограничных земельных участках. Также в ТСЖ могут быть объединены несколько зданий, построенных рядом, даже если у каждого один собственник. ТСЖ могут образовывать дачники, в структуре товарищества при этом могут быть приусадебные участки, гаражи и иные объекты, относящиеся к жилой инфраструктуре.

Как организовать ТСЖ? Рассмотрим несколько этапов реализации данной инициативы.

Информирование жильцов

Первый этап предполагает организацию общего собрания собственников. Однако его проведению предшествует сбор необходимой информации о жильцах дома или группы зданий. Соответствующие сведения можно запросить в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы. Также может понадобиться информация о помещениях, которые представлены в структуре дома. Ее следует запрашивать в БТИ.

Далее следует создать инициативную группу собственников, ответственных за проведение общего собрания жильцов. Как правило, эти же люди отвечают за то, как организовать ТСЖ, и на всех последующих этапах создания товарищества. Поэтому формировать соответствующий коллектив следует из граждан, у которых есть достаточно времени на занятие данным общественно полезным делом.

Оптимальный способ донесения сведений

Инициативная группа собственников впоследствии должна разослать другим жильцам письменные уведомления о том, что предстоит общее собрание. В данном документе необходимо указать, где будет проводиться мероприятие, кто ответственен за его организацию, к кому можно обратиться для того, чтобы задать какие-либо вопросы. Также необходимо включить в уведомление содержание повестки дня собрания. Важный нюанс: если в доме есть, например, магазин, то документ также необходимо направить и туда.

Желательно осуществлять отправку уведомлений, о которых идет речь, заказным письмом. Можно, конечно, вручать их лично жильцам - но при этом следует брать с них расписку о получении документа. Уведомления нужно успеть разослать за 10 дней до проведения общего собрания. Документы, подтверждающие ознакомление жильцов с информация, участники инициативной группы должны сохранить.

Следующий важный этап решения вопроса о том, как быстро и без затрат организовать ТСЖ, предполагает собственно проведение общего собрания. Рассмотрим соответствующие нюансы.

Общее собрание

Основной инструмент принятия решений на общем собрании собственников - голосование. Поэтому людям, которые отвечают за то, как организовать ТСЖ, следует подготовить специальные формы для выражения воли жильцов. Структура данных документов очень простая - это должны быть таблицы с ФИО, а также столбиками «За», «Против» и «Воздержался».

В начале собрания должен избраться его председатель - большинством голосов собственников, которые пришли. Также нужно выбрать секретаря, который будет вести протокол собрания жильцов. Важно, чтобы на мероприятии присутствовали более двух третей от жильцов дома, имеющих право голоса. Это обязательное условие того, как правильно организовать ТСЖ. То, что будет принято на собрании - обязательно для всех жильцов, даже тех, кто не пришел на мероприятие. Если две трети от собственников собрать не удалось - инициативной группе придется повторить работу по организации собрания. Не исключено, что им придется включить в свои активности агитационный компонент.

В ходе общего собрания жильцы принимают решение о том, что образуется товарищество, они утверждают устав ТСЖ, избирают членов его правления, а также назначают ревизионную комиссию.

Составление протокола собрания

После того как собрание ТСЖ успешно проведено, необходимо зафиксировать его результате в протоколе. Данный документ - важнейший с юридической точки зрения при решении вопроса о том, как организовать ТСЖ в доме. Протокол должен быть подготовлен инициативной группой и соответствовать положениям Жилищного Кодекса РФ.

В документе, о котором идет речь, должна быть информация об инициаторе проведения собрания, о вопросах, которые обсуждались, о голосовании. Важнейший пункт протокола - сведения о том, сколько человек пришло на собрание, а также соотнесение площади их квартир с общим показателем всего дома.

В течение 10 дней после проведения собрания жильцы должны быть ознакомлены с протоколом. Можно сделать несколько его ксерокопий и вывесить на подъездах или специальных информационных стендах, разместить в почтовых ящиках, а если есть возможность - осуществить вручение копий жильцам лично.

Устав - ключевой документ ТСЖ. Рассмотрим особенности его составления.

Утверждение устава

Утверждение устава - важнейшее условие решения вопроса о том, как организовать ТСЖ законным образом.

В структуре документа должны присутствовать пункты, затрагивающие:

• общие положения;
• формулировки, отражающие цели и виды деятельности ТСЖ;
• правовой статус ТСЖ;
• право собственности на помещения в доме;
• средства, имущество ТСЖ;
• хозяйственную деятельность ТСЖ;
• особенности членства;
• права, обязанности ТСЖ и его членов;
• органы управления ТСЖ;
• нюансы проведения общего собрания товарищества;
• положения о реорганизации и ликвидации ТСЖ.

Утверждение устава может быть осуществлено, только если за это проголосуют более чем две трети от домовладельцев.

Регистрация ТСЖ

Следующий шаг в решении вопроса о том, как организовать товарищество собственников жилья - собственно регистрация ТСЖ. Ведомство, которое отвечает за данную процедуру - это Федеральная налоговая служба.

Для регистрации ТСЖ необходимо заплатить госпошлину, заполнить заявление (его форму выдадут в ФНС), заверить данный документ у нотариуса, взять 2 копии устава, 3 нотариально заверенные копии протокола собрания и отнести все это в территориальное отделение ФНС по городу. После того как ведомство зарегистрирует в установленном порядке ТСЖ, членам правления товарищества необходимо открыть банковский счет. После этого можно приступать к работе.

Формальности по завершении регистрации

Рассмотрим некоторые нюансы, характерные для завершающих этапов создания ТСЖ. Как организовать товарищество в аспекте общего собрания и утверждения устава, мы изучили. Но правлению необходимо произвести ряд иных требуемых законодательством действий. Так, например, если до создания ТСЖ домом владела управляющая компания, то необходимо в установленном порядке уведомить ее о том, что собственники решили заняться содержанием жилья сами и создали товарищество.

Передача дома в ведение ТСЖ осуществляется при участии специальной комиссии. В ее состав входят представители муниципальных органов власти, а также органы управления созданного товарищества. В ходе данного этапа правоотношений дом фиксируется на балансовом учете ТСЖ в соответствии с актом приема-передачи.

Как организовать ТСЖ и как принимается дом от управляющей компании, мы рассмотрели. Каковы иные важные действия органов управления товариществом после получения всех необходимых полномочий? Например, вскоре после успешной регистрации ТСЖ и сопутствующих процедур, связанных с приемом дома, необходимо будет заключить договоры с обслуживающими компаниями на предмет оказания коммунальных услуг. Другая важная составляющая работы - организация системы начисления платежей за содержания дома.

Мы узнали, как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция, составленная нами, затрагивает ключевые моменты данной процедуры. Можно отметить, что жилищное законодательство РФ достаточно часто корректируется. Поэтому инициаторам коллективного управления домом следует периодически отслеживать соответствующие изменения в правовых актах с тем, чтобы работа ТСЖ была полностью законной.

Организация ТСЖ: законодательные нюансы

Рассмотрим некоторые правовые нюансы создания ТСЖ. Как организовать товарищество в полном соответствии с законом - вопрос, который актуален на каждом этапе реализации соответствующей инициативы собственников жилья. На что следует обратить особое внимание инициаторам создания ТСЖ в аспекте обеспечения соответствия своих активностей требованиям закона?

Например, если стоит вопрос с тем, как организовать ТСЖ в новостройке, то первое, на что стоит обратить внимание - дом к моменту работы по созданию товарищества должен быть сдан в эксплуатацию.

Другой важный аспект - протокол, составляемый по итогам общего собрания, должен быть подписан всеми, кто за него голосовал. Если этот критерий не соблюден, то ФНС откажет в регистрации товарищества.

Если ТСЖ создается собственниками частных домов или дач, то соответствующее решение должны принять все, кто владеет соответствующими объектами недвижимости. В свою очередь, если речь идет об избрании председателя правления ТСЖ, то допустимо, чтобы голосовали не менее двух третей от собственников.

Управление домом до ТСЖ

В числе достаточно новых для законодательства РФ правовых категорий, связанных с организацией управления общим имуществом, совет многоквартирного дома. Данная общественная структура призвана заменять ТСЖ или УК в силу их временного отсутствия. Совет многоквартирного дома должен быть обязательно создан, если в здании более 4 квартир. Так же, как и в случае с ТСЖ, предполагается избрание председателя данного органа. Он должен быть одним из собственников квартир, входящих в структуру многоквартирного дома. Если жильцы не создадут совет МКД, то органы власти муниципалитета должны будут сами инициировать общее собрание владельцев квартир.